終于，房子開始吃人了——部分城市的房?jī)r(jià)下跌了30%，很可能只是個(gè)開始。珍惜好你手中的現(xiàn)金，好好工作，量力消費(fèi)。

 

首先定義一下什么叫吃人。爆倉(cāng)就是。那什么叫爆倉(cāng)呢？買方不使用全價(jià)，而是使用一小部分本金和倍數(shù)的杠桿，買入商品后，商品價(jià)格下跌，導(dǎo)致買方的本金全部損失。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果用三成首付90萬(wàn)元，買入全價(jià)為300萬(wàn)的房子后，房?jī)r(jià)下跌了30%至210萬(wàn)元，這就叫爆倉(cāng)。

過(guò)去的三個(gè)月里，在祖國(guó)的東南西北各個(gè)方向，遍布一線、二線、三線城市，各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間調(diào)價(jià)30%的事件。購(gòu)房的業(yè)主拿出了他們和天斗、和地斗、和人斗的優(yōu)良傳統(tǒng)，走上大街，圍攻售樓部，維護(hù)自身權(quán)利。

2018年10月4日，江西省上饒市。某全國(guó)知名開發(fā)商，半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤，單價(jià)每平米1萬(wàn)元。如今突然降價(jià)至每平米7千元。買房的人，爆倉(cāng)了。他們憤怒地集結(jié)起來(lái)了，抄起各種趁手的武器，打砸了豪華的售樓部。由于現(xiàn)場(chǎng)畫面過(guò)于暴力和血腥，我們就不附上視頻了。

在維權(quán)方式的選擇上，他們應(yīng)該向二線城市的杭州、合肥、廈門的業(yè)主們學(xué)習(xí)下，能動(dòng)口的盡量不動(dòng)手。

2018年9月13日，杭州市濱江未來(lái)海岸的業(yè)主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號(hào)，拍著公開的視頻，向開發(fā)商施加壓力，要么不準(zhǔn)降價(jià)，要么退房。在這個(gè)時(shí)候，他們已經(jīng)忘記了幾個(gè)月之前，對(duì)這個(gè)擁有阿里巴巴、海康威視、網(wǎng)易、娃哈哈等產(chǎn)業(yè)巨頭的城市的看好態(tài)度，也不記得自己內(nèi)心對(duì)這個(gè)辦完了G20峰會(huì)未來(lái)又將承辦亞運(yùn)會(huì)的城市的堅(jiān)定信心。

當(dāng)然，和半年之前在黃龍?bào)w育中心那上萬(wàn)個(gè)p2p貸款的受難者相比，他們還是很有素質(zhì)的，至少?zèng)]有哭天搶地，沒(méi)有圍攻當(dāng)?shù)氐呐沙鏊��?br />


在這一點(diǎn)上，作為老大哥的上海，某些業(yè)主的維權(quán)方式，就配不上自己的身份了。10月4日，某開發(fā)商的浦東南郡項(xiàng)目出現(xiàn)大規(guī)模業(yè)主聚集事件，由于開發(fā)商一夜之間，將備案均價(jià)從每平米3.5萬(wàn)元降到2.6萬(wàn)元，前期業(yè)主無(wú)法接受爆倉(cāng)的結(jié)果，紛紛要求退房，或者退還差價(jià)。從現(xiàn)場(chǎng)畫面來(lái)看，著裝不統(tǒng)一，行動(dòng)不一致，標(biāo)語(yǔ)粗糙，一看就是沒(méi)做好心理準(zhǔn)備。


 

一：過(guò)去四年到底發(fā)生了什么？  

三年前，2015年股市到達(dá)了7年的高點(diǎn)之后，突然迎來(lái)了股災(zāi)。與此同時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)開始異動(dòng)。我們撰文表示，在國(guó)家鼓勵(lì)城鎮(zhèn)化的大背景下，各方都希望二線以下城市待售房產(chǎn)去掉庫(kù)存，國(guó)有資本、產(chǎn)業(yè)資本和民間資本紛紛以加杠桿的形式跑步進(jìn)場(chǎng)，數(shù)年之后有可能迎來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

首先進(jìn)場(chǎng)的是國(guó)家開發(fā)銀行向地方政府發(fā)放的棚改資金。地方政府對(duì)棚戶區(qū)改造，需要用錢補(bǔ)償給被改造住所的居民，居民再用補(bǔ)償款去購(gòu)買新房，地方政府向開發(fā)商收取土地出讓金之后，再還給國(guó)家開發(fā)銀行。從2014年開始，為了響應(yīng)國(guó)家去庫(kù)存、降杠桿的城鎮(zhèn)化方向，地方政府們紛紛行動(dòng)起來(lái)，轟轟烈烈的棚改運(yùn)動(dòng)開始了，當(dāng)年的棚改貨幣化安置比例是9%，2015年來(lái)到了30%，2016年來(lái)到了50%，2017年達(dá)到了最高峰，是60%左右。截止2018年5月，國(guó)開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款近4萬(wàn)億。

其次進(jìn)場(chǎng)的是開發(fā)商。融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、碧桂園，紛紛從銀行和各種渠道舉債，大肆儲(chǔ)備土地，以高周轉(zhuǎn)的要求銷售樓盤。開發(fā)商拍下土地之后，并不是全部以自有資金去支付土地出讓金的，而是以土地為抵押，向銀行、信托等各種渠道進(jìn)行融資，支付給地方政府。所以，這幾家開發(fā)商聞到了去庫(kù)存的口號(hào)之后，迅速行動(dòng)了起來(lái)，以大無(wú)畏地勇氣，高負(fù)債運(yùn)行，拍下土地，迅速將期房推向市場(chǎng)。這一波，他們賺得盆滿缽滿。不信，你看這幾家公司過(guò)去2年的股價(jià)走勢(shì)，就一目了然了。


 

（融創(chuàng)中國(guó) 的股價(jià)走勢(shì)圖）

唯二的例外，一是萬(wàn)科，二是李嘉誠(chéng)先生。

因?yàn)槿f(wàn)科從2014年開始，就看衰房地產(chǎn)，喊出地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代的口號(hào)，賬上儲(chǔ)備了627億元現(xiàn)金。沒(méi)想到的是去庫(kù)存的運(yùn)動(dòng)聲勢(shì)這么猛烈，棚改貸款支持的力度這么大，錯(cuò)失了一輪杠桿的牛市。但是塞翁失馬，焉知非福呢？在銷售額連續(xù)被碧桂園和恒大彎道超車之后，萬(wàn)科依然在內(nèi)部堅(jiān)定地去杠桿。

李嘉誠(chéng)先生，從2013年就開始減倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)的配置，連續(xù)拋售各大城市的地產(chǎn)物業(yè)，一直到2017年基本完成了清倉(cāng)。歷史終將證明，商業(yè)巨擘的眼光，是如何依靠不賺最后一個(gè)銅板的防衛(wèi)心態(tài)，穿越歷史的政治和經(jīng)濟(jì)周期，而笑傲商界的。


 

最后進(jìn)場(chǎng)的是，買房的居民。

每次回顧股市和房市中，最大多數(shù)的民眾的行為，我總是能夠想起法國(guó)哲學(xué)家勒龐的著作《烏合之眾：大眾心理研究》這本書。他認(rèn)為，集體無(wú)意識(shí)的群體，缺乏理性，少有深思熟慮，訴諸感情，有如原始人，更多受生物本能影響，易被煽動(dòng)鼓舞；當(dāng)情感的磁場(chǎng)迅疾的在人群中傳染漫延，積累到一定的量時(shí)，很容易流于暴戾。



在明知房?jī)r(jià)的泡沫已經(jīng)非常大的時(shí)候，會(huì)喪失理性的判斷能力，并自覺(jué)地加入其中，并為自己的行為找到牢不可破的辯護(hù)理由，并開始向他人宣傳。這是2016年和2017年萬(wàn)人搶房時(shí)候的盛況之一。


 

2016年8月份，一線城市的房?jī)r(jià)到達(dá)了頂峰，而二線城市的房?jī)r(jià)開始了異動(dòng)。央行此時(shí)公布了3組數(shù)據(jù)。2016年7月份，廣義貨幣（M2）與上一年同期相比，只增加了10.2%，極大地低于預(yù)期；新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；狹義貨幣(M1)與上一年同期相比，卻增長(zhǎng)了25.4%。狹義貨幣，可粗糙理解為企業(yè)的活期存款；廣義貨幣，包含了狹義貨幣，可粗糙理解為包含了居民的儲(chǔ)蓄存款。這組數(shù)字明白無(wú)誤地傳遞出一個(gè)信號(hào)：企業(yè)在減少投資和擴(kuò)張，收回存款；而居民在借貸消費(fèi)，盲目擴(kuò)張；擴(kuò)張的方向就是房貸。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，全國(guó)居民部門的杠桿率（住戶貸款余額/住戶存款余額）2018年一季度大概是61%（全國(guó)住戶貸款余額42萬(wàn)億/存款69萬(wàn)億）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市杠桿率超過(guò)100%，且增長(zhǎng)速度非�？臁Ｒ簿褪钦f(shuō)，這些城市居民的存款余額，還比不過(guò)在身背負(fù)的貸款余額。如果不允許負(fù)債的話，這些城市的居民馬上就破產(chǎn)了。

二：房?jī)r(jià)為什么開始下降了？

根據(jù)知名宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超的研究，以2016年上半年房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬(wàn)、2426萬(wàn)、1308萬(wàn)、1078萬(wàn)人，人均住房建筑面積分別為32、35、28、27平方米，利用這兩個(gè)變量可以估算得到四個(gè)城市的居民住房建筑總面積，再乘以四個(gè)城市的住房均價(jià)即可得到住房總價(jià)值，分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬(wàn)億美元。加總起來(lái)就是11.5萬(wàn)億美元，而美國(guó)全國(guó)家庭住房總價(jià)值也就26萬(wàn)億美元，也就是說(shuō)，中國(guó)一線城市住房的總價(jià)值可以買下半個(gè)美國(guó)。

這顆星球上，上一次出現(xiàn)一個(gè)國(guó)家的少數(shù)幾個(gè)大城市地價(jià)能夠買下半個(gè)美國(guó)的故事，出現(xiàn)在日本。后來(lái)的故事大家都知道了，日本房?jī)r(jià)膝蓋斬，失去了20年，整整一代人是負(fù)資產(chǎn)，為今日的低欲望社會(huì)埋下了伏筆。  因此，高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的戕害是毋庸置疑的。本來(lái)我國(guó)有機(jī)會(huì)在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)一次性解決，出清各種債務(wù)毒瘤，但是很可惜，為了保住GDP的數(shù)字，四萬(wàn)億的刺激資金橫空出世，餓狼撲食一般流向了房地產(chǎn)，將問(wèn)題的解決，整整推遲了近10年。而這次，要解決問(wèn)題的話，會(huì)讓更多的人付出更慘重的代價(jià)。

首先，去庫(kù)存目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒(méi)有保留的必要。今年6月份，國(guó)開行總行宣布收回貸款審批權(quán)限。缺乏了發(fā)動(dòng)機(jī)的支持，棚改居民自然不可能擁有貨幣資金，去購(gòu)置新房。地方政府的土地流拍現(xiàn)象開始井噴。

其次，地產(chǎn)商賣，賣！賣��！當(dāng)初是什么梯子送你上云霄的，總有一天梯子會(huì)撤走。春江水暖鴨先知。在國(guó)家層面降低各行業(yè)負(fù)債率的大背景下，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開啟了瘋狂變賣資產(chǎn)的節(jié)奏，恒大地產(chǎn)坐上了賈躍亭的新能源汽車，碧桂園不惜一切代價(jià)加大周轉(zhuǎn)率回收資金，萬(wàn)科給自己定下的目標(biāo)是：活下去！




 

各大銀行收緊對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持，沒(méi)有了銀行低息資金的支持，開發(fā)商的融資成本就飆升，目前到了10-25%范圍的年化貸款利率都能接受，只求快速去化。為了降低居民的負(fù)債率，各大城市的限貸、限購(gòu)措施，已經(jīng)到了史上最嚴(yán)格的程度。2018年9月13日，北京甚至對(duì)公積金的提取政策，調(diào)整到了認(rèn)房又認(rèn)貸、額度最低、提取要求最高的程度，基本宣告年輕人購(gòu)房無(wú)法啟用公積金貸款的程度了。

所有的信號(hào)，都指向一個(gè)源頭，國(guó)家在結(jié)束已經(jīng)持續(xù)了10年的寬松貨幣、高負(fù)債模式來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式了。取消光伏行業(yè)、新能源汽車、房地產(chǎn)行業(yè)的補(bǔ)貼，打擊影子銀行里的資金空轉(zhuǎn)，強(qiáng)制資本市場(chǎng)去除杠桿，不惜以死亡一批上市公司的代價(jià)，刮骨療毒。而房地產(chǎn)，則是負(fù)債運(yùn)行模式的重災(zāi)區(qū)。

未來(lái)還有2個(gè)重磅級(jí)的達(dá)摩克利斯之劍，可能會(huì)落下。一是取消預(yù)售制度，二是房地產(chǎn)稅。一旦出爐的話，開發(fā)商和房?jī)r(jià)，絕對(duì)會(huì)倒下一大片。

至少現(xiàn)在，還晾在高高的山崗上的，只有這3年購(gòu)房了的居民了。高處不勝寒。

三：未來(lái)我們應(yīng)該怎么辦？

2007年，中國(guó)的廣義貨幣只有40萬(wàn)億，而到了2017年就接近170萬(wàn)億，如果再加上各種影子銀行、真實(shí)的貨幣差不多已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)億了，這相當(dāng)于過(guò)去10年中國(guó)的貨幣總量翻了整整5倍以上。

與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際產(chǎn)出并沒(méi)有增加那么多。從2007年到17年，中國(guó)GDP的年均實(shí)際增速大約為8.3%，十年累積下來(lái)，2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際總產(chǎn)出差不多比2007年翻了一倍，但同期的實(shí)際貨幣總量翻了5倍，這就意味著貨幣的購(gòu)買力下降了一倍多，貨幣對(duì)內(nèi)的貶值幅度，每年都接近10%。

于是我們可以看到，過(guò)去10年里，新能源汽車行業(yè)在造假騙取國(guó)家的補(bǔ)貼，光伏行業(yè)不思進(jìn)取每天都想跑部錢進(jìn)，2018年福布斯富豪榜中國(guó)榜單中前五中就有三位來(lái)自于地產(chǎn)行業(yè)，金融行業(yè)從業(yè)人員和各色掮客中介賺得盆滿缽滿。唯一的根源就在于貨幣超發(fā)，獎(jiǎng)勵(lì)舉債投機(jī)，打擊努力工作。

房?jī)r(jià)現(xiàn)象，終究是個(gè)貨幣現(xiàn)象。



 

至少?gòu)默F(xiàn)在開始，我們看到了希望。央行在2018年初明確提出，未來(lái)貨幣低增速，會(huì)成為常態(tài)；資本市場(chǎng)的上市公司，從實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)層面和股權(quán)融資層面，都在去除杠桿，擠出膿瘡；全社會(huì)都在擠壓負(fù)債泡沫，降低負(fù)債率，鼓勵(lì)勤勞致富，知識(shí)致富。

之前我們提到，房?jī)r(jià)下跌，要么是漫長(zhǎng)的陰跌過(guò)程，要么是暴跌的硬著陸過(guò)程。幾乎所有人都認(rèn)為，陰跌過(guò)程是最可能出現(xiàn)的，也最容易被全社會(huì)接受的形式。但是從最近3個(gè)月開發(fā)商的動(dòng)作來(lái)看，他們更加愿意以暴跌的形式來(lái)完成去化的結(jié)果。

對(duì)中國(guó)老百姓而言，過(guò)去40多年，經(jīng)濟(jì)一直在高歌猛進(jìn)，存款數(shù)字一直在增加，從整體上而言，沒(méi)有體會(huì)過(guò)什么叫做真正的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也不曾體會(huì)到風(fēng)險(xiǎn)教育。面對(duì)連續(xù)上漲了20年的房地產(chǎn)，大多數(shù)人會(huì)誤以為，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲而不下跌，而意識(shí)不到，幾乎每個(gè)國(guó)家，在一窮二白基礎(chǔ)上迅速發(fā)展的時(shí)期，都擁有過(guò)一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲的黃金時(shí)代，只不過(guò)萬(wàn)事萬(wàn)物都有周期，只要房?jī)r(jià)脫離了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的均衡速度，而成為了脫韁野馬的時(shí)候，再負(fù)債去駕馭他，很可能面臨的就是深淵。

這世界上的資源，只要能夠用來(lái)公開交易的，存在一個(gè)亙古不變的真理：當(dāng)所有人都強(qiáng)烈看好時(shí)，就是價(jià)格見(jiàn)頂之時(shí)。當(dāng)所有看多的子彈全部進(jìn)場(chǎng)以后，原來(lái)的多軍，只要趨勢(shì)轉(zhuǎn)跌，便會(huì)變回慌不擇路的空軍。

如果進(jìn)場(chǎng)的多軍，手頭的子彈不僅是自己的本金，還帶上了倍數(shù)的杠桿時(shí)，那么當(dāng)初是怎么上去的趨勢(shì)，在下跌時(shí)就以什么速度還回來(lái)。

部分城市的房?jī)r(jià)下跌了30%，很可能只是個(gè)開始。珍惜好你手中的現(xiàn)金，好好工作，量力消費(fèi)。